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2018-12-15 18:48:21

10月9日,旭辉控股发布9月未经审核数据公告,2018年1-9月,旭辉控股实现累计合同销售额达人民币1,070.6亿元,同比增长55.34%,已完成全年合同销售额目标1400亿元的76.47%。

公告显示,仅9月单月,旭辉控股实现合同销售额人民币153.7亿元,较去年同期80.1亿元同比大幅增长91.89%;合同销售面积约93.76万平方米,较去年同期48.9万平方米同比大幅增长91.74%;合同销售均价约人民币16400元/平方米,与去年9月单月合同销售均价基本保持一致。

对比往年,四季度多为旭辉的销售发力期,也是销售业绩的高峰期,业内分析,旭辉完成另外23.52%的业绩,实现全年销售目标应是大概率事件。

看多行业启动回购彰显信心

伴随“坚定地看多”,旭辉2018年的销售目标定在1400亿,“快拿地、快生产、快销售”,林峰表示,这依旧是旭辉不变的宗旨。

数据显示,今年上半年,旭辉净负债率为72%,虽然对比以往数据有所上升,但旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣表示,净负债率的增长是跟随货值储备增长而产生的。

杨欣表示,今年旭辉的可销售资源超过人民币2600亿元,预计2019年可供销售资源达人民币4500亿元,可售货值的大幅增长为未来一两年的业绩增长做足铺垫。而公司货值的增长,很大一部分来源于过去在投资上的投入,因此净负债的增长也在合理及可控范围内。

安居客首席房地产分析师张波认为,房企在追求规模化的道路上有多种方式,可以通过适当增加负债来实现。

在粮草与弹药的储备上,旭辉表现出一贯的稳健。除可售货值充足以外,2018中期业绩报告显示,旭辉账面现金达391亿元,资金储备充裕。

手握粮草,心中不慌。过去的三个季度,旭辉在行业收紧的环境下,依旧取得涨势喜人的业绩,且于10月9日再抛利好,发布股份回购公告。公告称,旭辉控股于联交所回购309.2万股股份,最高及最低价格分别为每股3.35港元及3.28港元,涉资总额(扣除交易费、印花税及征费前)达约1027.28万港元。根据购回授权,旭辉获容许在联交所购回最多约7.66亿股公司股份,即在股东周年大会日期已发行股份总额的10%。

旭辉控股在公告中表示,由于股份的交易价格严重低估公司的业绩及潜在价值,股份回购将为股东提高每股盈利及每股资产净值,充分显示出旭辉对于公司发展信心十足。

换挡二三线战略纵深规避风险

伴随着金融端持续收紧,城市调控不断加码,融资难、资金紧是所有房企面临的大问题,在土地的储备上,如何平衡风险、抓住机遇,做出正确投资决策是房企当前最迫切问题。

旭辉披露的2018年中报显示,今年上半年,其一线城市销售占比已经下降至5.70%,而二三线为旭辉提供了近95%的销售贡献,当中三线城市的销售占比相比去年提升了超过10%。

旭辉集团董事长林中表示,旭辉适合做深耕战,即扩大战略纵深、减少风险集中度,房地产行业经过最近几十年的发展,一线核心城市的增量房开发已经过了高峰期,未来将更多转向存量房市场的开发,而二线及强三线城市将成为增量房开发的新宠。

旭辉集团总裁林峰在中报沟通会上表示,接下来,在一线城市,旭辉将以持有经营为主,二线则稳中有进,优质的三四线城市则要加强布局。投资主要方向一个是符合城市化规律,第二个是符合政策导向。

从上半年数据上看,旭辉尝试新拓展了潍坊、淄博、济宁、衢州、徐州、江门、贵阳等14个三四线城市。截至2018年6月份,旭辉土储覆盖已达53城,土储合共建筑面积达4040万平方米,可售货值高达6500亿元。

最新的数据显示,2018年1-7月,旭辉还进入了诸如常州、衢州、徐州、芜湖、台州、南通、潍坊、淄博、济宁等三线甚至四线城市。

业内人士指出,这些城市大多是“卫星城”或处于发达经济圈内,而旭辉的战略布局契合了三四线的体系性复苏的背景,以及一二线城市溢出效应的红利。

事实上,土储结构向二三线城市的倾斜,一个显著的效果是土地成本的迅速下降。加之旭辉的拿地原则是“量入为出”,通过经营回款买地,扣掉支付的工程款和各项开支,基本是把每个月买地的钱控制在范围内。2018中报数据显示,旭辉的平均土地收购成本已经由2017年的8000元/平方米,下降至目前的6500元/平方米。

同时,二三线相对低廉的土地成本也为旭辉的利润提供了一定的上升空间。2018报披露显示,旭辉2018年上半年核心净利润为24.46亿元,同比实现了近60%的增长。期间,旭辉核心净利润率为13.3%,总体上看,都表现出上升的趋势。

并且,旭辉也积极合作拿地,分散风险,2018年上半年拿地权益占比为58%。

张波表示,权益比重不断降低说明企业的规模化扩张在加剧,这样做能更快地向头部企业靠拢,以规模换取更大的生存空间。

林中表示,旭辉对后续的市场和政策保持敬畏之心,“我们认为1400亿是最有把握的,再往上冲,冲到多少,会根据到时候的市场形势来判断。”

文/吴若凡

责编 张杨运

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